2025년 3월, 강남·서초·송파·용산구의 주요 재건축 아파트 14곳이 다시 **토지거래허가구역(이하 토허구역)**으로 지정되었습니다. 이 말은, 앞으로 해당 지역에서 아파트를 사거나 팔려면 ‘토지거래 허가’를 받아야 한다는 뜻이죠.
토허구역 지정 이유, 청약 가능한 사람과 조건, 실전 청약 꿀팁투자자 유의사항에 대해 자세하고 쉽게 풀어 드릴게요!
👉 잘못된 투자는 큰 손실을 부를 수 있으니 꼼꼼히 확인하세요!
목 차
1️⃣ 토허구역 지정된 이유: 왜 다시 규제하나?
🔍 지정 배경
- 강남·서초·송파·용산구 아파트 전체(110.65㎢)가 지정됐습니다
- 이유는 급격한 집값 상승과 투기 유입 때문이에요. 실제 지정 후 집값은 상승세가 다소 꺾이거나 안정세로 전환됐습니다
📊 결과 변화
- 한 달간 거래량은 92% 감소 (강남구 –91%, 송파구 –92%)
- 그러나 실거주 목적의 거래만 가능해지자, 투자 목적 매수는 줄고 실수요자는 크게 영향 없음.
2️⃣ 누가, 어떻게 구매할 수 있나?
👉 나는 구매 가능할까?
▶ 허용 대상
- 무주택 실거주자만 해당 아파트 매매 허가 가능
- 기존 주택 보유자는 매매 전에 6개월 이내 기존 집을 팔거나 임대해야 합니다
▶ 거래 조건
- 갭투자(전세 끼고 사기) 불가능 → 실거주 필요
- 경매, 분양권, 무상증여 등은 예외 처리 → 청약 당첨 후 실입주 목적이면 허가 가능
- 허가 신청 절차: 매수자·매도자 동시 구청 신청 → 구청 검토 → 허가 여부 및 조건 부여
3️⃣ 실전 청약 꿀팁 5가지
💡 1. 분양권(청약)부터 도전
- 분양권은 토허구역 규제에서 제외돼서
- 청약 당첨 후 실입주 조건만 맞추면 ‘허가 없이’ 거래 가능
💡 2. 경매 물건도 노려보기
- 경매 낙찰 후 실거주 확약하면 허가받을 수 있어요. .
- 요즘 경매 낙찰가율이 감정가 대비 103% 이상으로 경쟁이 치열하니 전략 필요
💡 3. 기존 주택 매도 시점 전략
- 토허구역에서는 기존 집을 파는 기간이 짧아요
- 강남·송파·양천구는 1년 이내, 서초·영등포·성동구는 6개월, 용산은 4개월로 제한
- 따라서 선매도 후 매수 전략이 안전합니다.
💡 4. 실거주 요건 최우선
- 허가 후 4개월 이내 실거주 입주완료 조건이 붙어요
- 이사를 곧바로 하거나 주소지는 꼭 변경해놔야 합니다.
💡 5. 허가받기 전 계약금 시그널 보내기
- 허가 전 계약 기간 동안 집을 비워 둬야 하며, 허가결과가 나올 때까지 기다려야 해요.
- 앞선 사례를 잘 참고해서 전략적으로 준비하면 성공 확률이 높아집니다.
4️⃣ 투자자 관점에서 유의사항
❌ 주의할 점
- 갭투자 이제는 불가능 → 기존 전략이 통하지 않음.
- 경매 경쟁률 급증해 낙찰가가 올라가는 추세
- 허가 거절 시 계약 무효이므로 리스크 존재.
✅ 기회 요소
- 실거주자 중심 거래로 과열방지+가격 안정 기대.
- 분양권·경매 전략은 여전히 유효한 투자 루트.
- 토허구역 해제 기대감 → 가격 상승 가능: 시장은 지정 후 해제 패턴 반복
5️⃣ 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 투기 방지를 위해 국토부 또는 지자체가 지정하며, 해당 구역 내에서 일정 면적 초과 토지를 거래할 경우 구청 허가가 필요합니다.
무주택 실거주자만 허가 대상이며, 허가 후 2년간 실거주 의무가 부여됩니다.
지정기간은 보통 1년이며, 연장 가능합니다.
➡️ 요약 & 취지
| 항목 | 내용 |
| 지정지역 | 강남·서초·송파·용산 주요 아파트 (재건축) |
| 허가대상 | 무주택 실거주자 / 분양권·경매는 예외 |
| 기한 | 기존 집 처분 4~12개월, 실거주 4개월 이내 |
| 실전 팁 | 분양권+경매 전략 / 선매도 후매수 / 실거주 요건 반드시 |
| 투자 포인트 | 과열 억제 → 중장기 가격 안정+해제 시 시세 반등 기대 |