✅ 1. 투기과열지구 지정 지역
2025년 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 서울특별시의 4개 구입니다:
- 강남구
- 서초구
- 송파구
- 용산구
▶ 조정대상지역 역시 동일한 4개 구에 해당합니다 다른 지역은 대부분 규제 해제되어, 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 이 4개 구뿐입니다.
✅ 2. 투기과열지구란?
투기과열지구는 국토부가 주택 가격이 지나치게 빠르게 오르거나, 청약 과열이 심각한 지역을 대상으로 지정하는 강력한 부동산 규제 지역입니다. 이 지역에서는 다음과 같은 규제가 있습니다:
- LTV·DTI 강화 (대출 비율 제한 강화)
- 분양권 전매 금지
- 청약 1순위 자격 대폭 강화
- 양도소득세 중과 적용
- 재건축·재개발 규제 강화
✅ 3. 지정 시기 및 확대 조치
- 2025년 3월: 서울 강남·서초·송파·용산구 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 지정, 해당 기간 6개월 간 거래 허가 필요
- 부동산 시장 과열 지속 시 추가 지정 가능성(마포·성동·강동 등 검토 중)
즉, 지금도 규제 강화가 이어지고 있으며, 시장 동향에 따라 지정 지역이 추가될 수 있습니다.
✅ 4. 실거래 및 청약 시 영향
투기과열지구는 대출 부담 증가 및 세금 규제 강화로 실거래와 청약 모두에 큰 영향을 줍니다.
- 주택담보대출은 LTV·DTI 제한이 조정대상지역보다 더 엄격하게 적용됨
- 청약 시 자격 제한, 가점제 확대
- 전매제한, 양도세 중과 등 부담 증가
- 토지거래허가구역 지정된 아파트는 허가 없이 거래 불가, 실거주 의무 포함
➡️ 부동산 관련 계획이 있다면 반드시 이들 4개 구에 해당하는지 확인해야 합니다.
✅ 5. 요약정리
| 항목 | 내용 |
| 투기과열지구 | 서울특별시 강남·서초·송파·용산 4개 구 |
| 조정대상지역 | 동일하게 4개 구 지정 |
| 주요 규제 | LTV/DTI 강화, 분양권 전매 금지, 청약·양도세 강화 |
| 특별 지정 | 토지거래허가구역 확대 지정(세부기간 2025.3~9월) |
| 추가 지정 가능성 | 마포, 성동, 강동 등 인접지역 대상 고려 중 |
💡 대응 팁
- 청약/매매 전: 청약홈 & 국토부 고시 확인 필수
- 대출 계획 있으면: LTV·DTI 규제 확인하고 시뮬레이션
- 거래 전: 토지거래허가 필요 여부 반드시 체크
- 시장 동향 주시: 지정/해제 소식, 허가구역 연장 여부 체크
✅ 투기과열지구 관련 FAQ (자주 묻는 질문)
Q1. 투기과열지구에서는 대출이 제한되나요?
A. 네. 특히 주택담보대출이 LTV(담보인정비율) 40% 이내,
**DTI(총부채상환비율) 40%**로 강하게 제한됩니다.
또한 전세보증금반환대출, 중도금대출도 조건이 강화됩니다.
Q2. 청약도 어렵나요?
A. 네. 다음과 같은 청약 규제가 있습니다.
- 1순위 자격 조건 강화 (무주택+청약통장 2년+납입 횟수 24회 이상)
- 가점제 우선 적용 (특히 전용 85㎡ 이하, 분양물량의 75% 이상)
- 전매 제한 5년 이상, 실거주 요건이 붙는 경우도 많습니다.
Q3. 투기과열지구 내 아파트 사고팔기 어려운가요?
A. 매매는 가능하지만 여러 제한이 존재합니다.
- 전매 금지: 당첨 후 5~10년간 매도 불가
- 토지거래허가제 적용 시: 실거주 목적만 매매 가능
- 양도세 중과세율 적용: 보유 기간 짧고 다주택자일수록 불리
Q4. 토지거래허가구역과 투기과열지구는 다른 건가요?
A. 네, 다릅니다.
- 투기과열지구: 국토부 지정, 청약·대출·세금 등 규제 중심
- 토지거래허가구역: 서울시·지자체 지정, 거래 자체가 허가제로 바뀌는 제도입니다
→ 최근 강남·서초·송파·용산 일부는 두 제도가 동시 적용 중입니다.
Q5. 투기과열지구에서 분양권 전매는 안 되나요?
A. 거의 대부분 분양권 전매는 불가능합니다.
예외는 전용 85㎡ 초과 주택이나 시행사 특별 승인이 있는 경우뿐이지만, 일반적으론 전매 금지입니다.
Q6. 투기과열지구에 투자할 때 주의사항은?
A. 다음과 같은 점을 반드시 고려하세요.
- 실거주 의무 발생 여부
- 자금 조달계획서 제출
- 매수 시 양도세 중과 여부
- 청약은 무주택자 위주 경쟁
- 대출 가능성 낮음 (사전 확인 필수)